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公寓大廈管理條例之「約定專用」與「分管契約」

一、吉富春建設自經營房地產事業以來，總是經常與購屋者閒聊關於建築相關的法律常識，以讓購屋者能確保自身權益，尤其是「首次購屋者」更要知道。

二、現在涉及房地產的法令愈來愈多，如未加以注意，則恐損及自身權益，例如：日前頒布的《公寓大廈管理條例》，及已實施一般期間的「奢侈稅」(105年取消)或即將實施的「房地合一稅」(105年開始)，這些規定在在攸關購屋者的權益。

三、在購買房地產尤其是集合住宅時，常常會遇上「專有」及「共有」的問題，如：土地、房屋均可以共有；而如果屬於「公寓大廈管理條例」所稱的「區分所有建物」與「區分所有權人」除了「專有部分」(主建物)外，還會有「共有部分」(公設)。

四、對於共有部分，有時會運用到「分管」或「約定專用」。吉富春建設將籍本文予以詳細介紹，好讓購屋者買的放心住的安心，左鄰右舍和睦相處，創造「里仁為美」的好社區。(「有」代表所有權，「用」代表使用權)

五、    何謂「約定專用」?

1、我國《公寓大廈管理條例》第3條第5款規定：所謂「約定專用部分」即公寓大廈集合住宅「共有部分」經約定供「特定區分所有權人」使用。

2、所以：約定專用部分「專用權」是指「特定區分所有權人」對於區分所有物「共有部分」或其基地或法定空地的特定部分，依「公寓大廈管理委員會之住戶規約」(以下簡稱：規約)取得排他的使用收益權(專用使用權)  (註1)。

3、我國《民法》第799條第3項後段也規定：「……共有部分除法律另有規定外，得經規約之約定供區分所有建築物之特定所有人使用」。

4、關於「約定專用權」在實務上最常見的例如：約定屋頂平台、露台由特定區分所有權人單獨使用，法定空地的部分由特定的區分所有權人單獨使用。

六、    運用約定專用權，尚應注意以下三點：

1、專用權的約定及其使用主體須載明於「規約」，才有效力(參見《公寓大廈管理條例》第23條第2項)。

2、專用權乃由「規約」而生的權利，故依《民法》第799條之1第4項：「區分所有人間依規約所生之權利義務，繼受人應受拘束；其依其他約定所生之權利義務，特定繼受人對於約定之內容明知或可得而知者，亦同」的規定，「區分所有權之繼受人」仍應受其拘束，而不問該繼受人是否惡意。

3、約定專用權受法律保障，如欲將之變更，應經使用該「約定專用部分之區分所有權人」的同意；但如該約定專有顯己違反「公共利益」，經管理委員會或管理負責人訴請法院判決確定者，不在此限(參見《公寓大廈管理條例》第33條第3款)。

七、    何謂「分管契約」?

1、明白「約定專用」之後，接著探討「分管契約」，其乃指共有人間就共有物的特定部分，約定得由共有人各自分別占有而為使用、收益或管理的契約。「分管契約書」應由全體共有人以「契約」定之(註2)。

2、由於「分管契約」是「諾成契約」，故不以訂立「書面」為必要，但為了確保權益及明確計，仍以有「書面」為宜，又其約定不論「明示」或「默示」均可。

八、    運用「分管契約」，須注意以下四點：

1、分管契約僅具有「債權效力」，其不同於共有物分割，即不得主張分割為專有。

2、共有人就其分管部分，有依「分管契約」使用收益管理之權，包括「出租」在內；分管部分的出租，無須得其他共有人的同意(註3)；

3、分管契約如上所述，僅具債權效力，原本不能以之對抗「第三人」；但可以運用《民法》第826條之1第1項及依《民法》第八百二十條第一項規定，於『分管契約』成立後，對於「全體區分所有權人」其專有部分之讓售或取得物權人，同樣具有效力。其由法院裁定所定之管理，經登記後，亦同。(法拍)」，使分管契約或法院的裁定，具備前述要件者，對於應有部分的受讓人或取得物權的人，同樣具有效力(註4)

4、分管契約一旦訂立之後，如果日後因「情事變更」致原所定的管理難以繼續時，任何共有人都可以向法院聲請以「裁定」變更(參見《民法》第820條第3項)，這是「事情變更原則」的具體化。

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九、    參見法律條文

1、《公寓大廈管理條例》

第三條 第五款

約定專用部分：公寓大廈共用部分經約定供特定區分所有權人使用者。

第二十三條

規約除應載明專有部分及共用部分範圍外，下列各款事項，非經載明於規約者，不生效力：

一、約定專用部分、約定共用部分之範圍及使用主體。

二、各區分所有權人對建築物共用部分及其基地之使用收益權及住戶對共用部分使用之特別約定。

三、禁止住戶飼養動物之特別約定。

四、違反義務之處理方式。

五、財務運作之監督規定。

六、區分所有權人會議決議有出席及同意之區分所有權人人數及其區分所有權比例之特別約定。

七、糾紛之協調程序。

第三十三條

區分所有權人會議之決議，未經依下列各款事項辦理者，不生效力：

一、專有部分經依區分所有權人會議約定為約定共用部分者，應經該專有部分區分所有權人同意。

二、公寓大廈外牆面、樓頂平臺，設置廣告物、無線電台基地台等類似強波發射設備或其他類似之  行為，設置於屋頂者，應經頂層區分所有權人同意；設置其他樓層者，應經該樓層區分所有權人同意。該層住戶，並得參加區分所有權人會議陳述意見。

三、依第五十六條第一項規定成立之約定專用部分變更時，應經使用該約定專用部分之區分所有權人同意。但該約定專用顯已違反公共利益，經管理委員會或管理負責人訴請法院判決確定者，不在此限。

第五十六條 第一項

公寓大廈之起造人於申請建造執照時，應檢附專有部分、共用部分、約定專用部分、約定共用部分標示之詳細圖說及規約草約。於設計變更時亦同。

前項規約草約經承受人簽署同意後，於區分所有權人會議訂定規約前，視為規約。

2、《民法》物權篇、第二章～所有權

第 799 條 第三項

專有部分得經其所有人之同意，依規約之約定供區分所有建築物之所有人共同使用；共有部分除法律另有規定外，得經規約之約定供區分所有建築物之特定所有人使用。

第 799-1 條 第四項

區分所有人間依規約所生之權利義務，繼受人應受拘束；其依其他約定所生之權利義務，特定繼受人對於約定之內容明知或可得而知者，亦同。

第 826-1 條 第一項

不動產共有人間關於共有物使用、管理、分割或禁止分割之約定或依第八百二十條第一項規定所為之決定，於登記後，對於應有部分之受讓人或取得物權之人，具有效力。其由法院裁定所定之管理，經登記後，亦同。

第 820 條 第一至三項

共有物之管理，除契約另有約定外，應以共有人過半數及其應有部分合計過半數之同意行之。

但其應有部分合計逾三分之二者，其人數不予計算。依前項規定之管理顯失公平者，不同意之共有人得聲請法院以裁定變更之。

前二項所定之管理，因情事變更難以繼續時，法院得因任何共有人之聲請，以裁定變更之。

十、    參見著作

註1、參見謝在全著：民法物權論(上)，頁367，民國99年9月修訂5版，自刊本。

註2、參見劉春堂著：判解民法物權，頁232~233，2010年10月修訂7版1刷，三民書局發行。

註3、參見王澤鑑著：民法物權第一冊(通則、所有權)頁356，2001年4月修正版，王慕華發行。

註4、參見劉春堂著：前揭書，頁235。
 

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